案例索引
【广西恒冠建设集团有限公司与王秋祥及北海尚源居房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案再审民事判决书】
案 号：(2018)最高法民再447号
案 由：案外人执行异议之诉
裁判法院：最高人民法院
裁判日期：2018年12月28日
裁判理由
最高人民法院再审（提审）认为：
《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。结合原审查明的事实，《商品房预约合同》的真实性应予确认，《商品房预约合同》虽名为预约，但已符合本约的要件，应认定为商品房买卖合同。北海市海城区人民法院查封案涉房屋的时间是2015年9月22日，而《商品房预约合同》的订立时间是2014年4月14日。可见，《商品房预约合同》订立在前，案涉房屋被查封在后。至于案涉房屋是否存在未经抵押权人同意转让而无效的问题，根据恒冠公司提交的《不动产登记档案查询结果证明》，案涉房屋虽是先办理抵押，后订立转让合同，但商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而无效，并不影响本案的审查认定。因此，恒冠公司提交的新证据《不动产登记档案查询结果证明》，并不足以推翻原判决。其次，本案证据能够证明，王秋祥已支付全部购房款。根据原审查明的事实，合同签订当日，王秋祥向尚源居公司支付了购房款367615元，该金额和《商品房预约合同》约定的购房款一致，故原判决认定王秋祥支付全部购房款并无不当。恒冠公司在本院再审中提交的证据不足以证明王秋祥的付款行为系虚假。恒冠公司主张王秋祥以现金方式支付购房款不符合交易习惯，亦无事实依据，本院不予支持。购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据，故本案不能以王秋祥未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。
但是，本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形。根据本案已查明的事实，王秋祥除购买的北海市尚源大厦2单元2501号、2503号、2504号、2505号的4套房屋外，其名下另有2套房屋，即位于北海市公园路39号京都花园4号楼B单元0801号和北海市湖海路56号银祥公寓4幢2单元702号的2套房屋。虽然对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。但王秋祥名下已有多套房屋，且其在再审庭审中自述，其购买的尚源大厦4套房屋，2套用于居住，另外2套用于出租。故难以认定王秋祥购买本案2503号房屋及关联案件的房屋系基于对居住环境进行必要的改善，而非进行商业性投资。王秋祥在再审中还称其已将原登记在名下的2套房屋出售，即使该陈述属实，亦是二审判决作出之后新发生的事实，并不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上，本案虽符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项和第三项的情形，但不符合该规定第二项的情形，故王秋祥对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
最高人民法院判决：
一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终214号民事判决；
二、维持广西壮族自治区北海市中级人民法院（2016）桂05民初137号民事判决。
本文来源于：宜居房产律师团
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