消费者全款购房虽交付占有但未网签过户，遭遇建设工程抵押权、涉诉查封、执行及开发商破产清算，如何维权？

原告/被上诉人: 某资产管理公司（简称资产管理公司）

被告/上诉人： 刘某、顾某

第三人：某置业公司（简称置业公司，开发商）

2016年4月19日，刘某、顾某作为买受人与置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人“八方明珠”二期6号房，建筑面积107.54平方米，总金额733487元整，出卖人应当在2016年5月30日前将该商品房交付买受人使用等。

刘某、顾某系母子关系。该6号房《商品房买卖合同》未办理网签备案，该房仍登记在置业公司的名下。

2016年7月22日，因资产管理公司与置业公司之间的借款合同纠纷一案，仲裁委员会作出《裁决书》，裁决：1.置业公司于2016年7月15日前向资产管理公司偿还借款本金20058000元，及2016年4月30日的利息5620000元，合计25678000元。2.资产管理公司对置业公司所有“八方明珠”的71套房屋（包括案涉房屋）享有优先受偿权。

2016年8月29日，法院作出《执行裁定书》，裁定查封被执行人置业公司所有的71套房产及其项下的土地使用权。

2017年11月3日，法院作出《执行异议裁定书》载明：法院在执行资产管理公司与置业公司之间的借款合同纠纷一案中，案外人刘某、顾某对执行标的提出书面异议，法院依据查明的事实，认为案外人刘某、顾某在一审法院对涉案房屋及项下土地使用权采取查封措施之前，已与被执行人置业公司签订了房屋买卖合同，并按合同约定支付了全部购房款，其名下也无其他用于居住的房屋，故案外人刘某、顾某对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对八方明珠6号房屋及项下土地使用权的执行。

资产管理公司不服《执行异议裁定书》裁定，提出申请人执行异议之诉，请求：撤销《执行异议裁定书》，恢复对八方明珠6号房屋及项下土地使用权的执行。

另，2017年12月26日，人民法院裁定：受理置业公司的破产清算申请。2018年1月18日，人民法院《公告》通知，置业公司的债务人应自公告之日起60日内，向管理人申报债权。针对无具体金钱诉求的，无需申报债权，只需在此进行登记的，其中有刘某，登记房号为6号，诉求为协助备案办理及办证。

【一审】

准许执行八方明珠6号房屋。

【二审】(改判)

一、撤销一审民事判决；

二、驳回资产管理公司的诉讼请求。

一、申请执行人执行异议之诉是否会因为被执行人经人民法院裁定受理其破产申请而失去诉的权利？

不会。其一、根据《中华人民共和国企业破产法》第二十条“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行”的规定，本案刘某、顾某对执行标的提出的执行异议，法院于2017年11月3日进行了裁定，当事人针对该裁定在十五日内提起了本执行异议之诉。该执行异议提起时间在第三人于2017年12月26日进入破产清算程序之前，本执行异议之诉属于已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼。在本案置业公司的破产管理人接管当事人的财产并参加到本案诉讼的情况下，本诉讼依上述规定应继续进行。其二，资产管理公司作为申请执行人向一审法院提起执行异议之诉，以实现其抵押权和债权，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定，资产管理公司对于案涉权益具备诉的利益，提起的是一个独立的民事诉讼，对其程序性的诉讼权利应予保护，依法应予受理；且通过执行异议之诉的审理，确认各方当事人的实体权利，是破产清算程序中确认债务人破产财产范围的前提和依据之一。其三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案应针对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。置业公司进入破产清算程序后，对其财产的保全措施是否解除，执行程序是否中止，不影响本案的审理。 

二、本案中购房人是否享有足以排除强制执行的民事权益？

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，同时还规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，上述规定表明消费者购房所享有的物权期待权在执行顺位上优先于承包人享有的建设工程价款优先受偿权和其他抵押权人享有的抵押权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，该条中但书条款“法律、司法解释另有规定的除外”的规定，其中包括《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。

本案中，刘某、顾某购买涉案房屋系用于自住，而不是商业用途，故本案属于消费者购房的情形。根据审理查明的事实，刘某、顾某与置业公司签订书面买卖合同的时间在人民法院查封涉案房屋之前；刘某、顾某支付了全部购房款；刘某、顾某于2016年4月占有使用该房屋，早于人民法院查封涉案房屋的时间；本案房屋未办理过户登记的原因在于房屋上设有抵押权，即未办理过户登记的原因不在于刘某、顾某。因此，虽然刘某、顾某购买的房屋上存在在建工程抵押权，但刘某、顾某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【2021年1月1日施行】

第二十七条　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【已废止】

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。