法律看点 | 碰到“一房二卖”怎么办？

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：

审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

（一）“一房数卖”一般确定权利保护顺位：在“一物二卖”的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力：

（1）已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的；

（2）均未办理登记，先占有的优于后占有的；

（3）均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。

但是，如果其中一个合同的效力存在问题，如被认定无效或者未发生法律效力的，该合同买受人不具有对标的物的请求权，当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。同时，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

（二）实务中，法院也针对“一房二卖”的其他情况进行了具体的分析：后买受人即使办理合同登记在先，也不能对抗已经支付房款、并合法占有不动产的先买受人。

“在商品房买卖合同均未变更房屋登记的情况下，对于交付房屋和登记备案之后产生的效力优先问题，交付使用房屋意味着出卖人履行合同主要义务，能带来积极的合同效果。而合同的登记备案相对来说，只是对合同成立效力的确认和强化，没有产生实际履行意义，因此，应当确认销售方将房屋实际交付使用的合同得到优先履行。

原告谢上略庭审出示了交纳物业管理费，水、电、气等费用票据原件，交房通知书，房屋验收表，第三人众汇公司对证据三性予以认可，足以证明被告英杰公司和原告完成了诉争房屋的移转占有手续，视为英杰公司将房屋交付给了原告，原告对讼争房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于谢上略已就诉争房屋支付完全部购房款，已经取得英杰公司交付房屋并占有使用的事实，本院确认原告谢上略的房屋买卖合同债权应当优先保护。”

——成都市温江区人民法院（2017）川0115民初951号

对于无法取得房屋所有权的买受人而言，他的权利应当如何得到救济？

注：下述条款在2020年最新修正的司法解释中已被删除，但司法实践中部分法院仍会酌情裁判出卖人承担相应的赔偿责任，供大家参考。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）

第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，致使合同目的不能实现，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

在买房时如何防止“一房多卖”，重中之重是尽快办理过户登记，完成产权变更手续，以防发生纠纷。如果在购买房屋遇到“一房多卖”法律纠纷时，建议尽快委托律师处理，维护自身合法权益。

【裁判要点】

1. 第三人撤销之诉中的第三人，仅限于有独立请求权及无独立请求权的第三人，一般不包括债权人。但是，本案实际存在“一房二卖”的情形，“一房二卖”的债权系基于物的所有权及使用权而产生，其债权人系对涉案标的物产生争夺、支配关系的非金钱债权人，不属于普通的债权人范畴；作为“一房二卖”的债权人可以被认定为有独立请求权的第三人，具有提起第三人撤销之诉的主体资格。

2. 救济程序启动后案外人不享有程序选择权。案外人先启动执行异议程序的，对执行异议裁定不服，认为原裁判内容错误损害其合法权益的，只能向作出原裁判的人民法院申请再审，不能再提起第三人撤销之诉。

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2022）最高法民终300号

上诉事实和理由：

（一）上诉人先于被上诉人在查封前已取得案涉房屋并一次性支付了全部购房款，合法占有至今，由于开发企业原因案涉房屋暂时无法办理产权登记手续，在此期间无人对案涉房屋主张权利。

（二）提出执行异议后提起第三人撤销之诉并不冲突，第三人可以同时享有执行异议之诉和第三人撤销之诉两种程序权利来保护自己的权利。案外人执行异议针对的是执行行为本身，其核心在于以案外人是否对执行标的具有足以阻却执行程序的正当权利为前提，就执行程序中应当继续还是应该停止作出评价和判断，它不具有对生效裁判纠错的功能，无法解决执行依据的生效裁判是否存在错误的问题；第三人撤销之诉解决的则是生效裁判的对错问题，旨在撤销、变更原生效法律文书。案外人执行异议和第三人撤销之诉有各自的适用范围，完全可以并用，上诉人提起第三人撤销之诉完全符合法律规定。

答辩理由，

（一）黄承义与邱颖房屋买卖合同一案，已经一审、二审、再审，人民法院裁判认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求依法驳回孙素杰的上诉请求。

（二）黄承义先于孙素杰取得案涉房屋。孙素杰自称以现金方式支付购房款且未支付给会计，其出具的购房收据日期为2007年12月24日，无售房单位会计签字；黄承义于2006年7月27日取得案涉房屋的购买手续，有会计签名，应该遵循购买在先的规定。

（三）孙素杰称于2008年4月2日入住案涉房屋并缴纳物业费、供热费，此时案涉房屋已被法院查封，孙素杰不可能与牡丹江帅千广场有限公司（以下简称帅千公司）签订案涉房屋买卖合同。

（四）孙素杰自称缴纳了维修基金，但房产局产权处档案中没有人缴纳过案涉房屋维修基金。黄承义办理案涉房屋产权证时缴纳了11880元的房屋维修基金，孙素杰只缴纳了800元维修电梯费。

（五）孙素杰称因帅千公司原因无法办理产权证，其入住期间无人对房屋主张权利，错误。现帅千广场小区正常购房正常交款的已全部办理了房屋产权证书，黄承义始终在与邱颖催交房屋。

（六）黄承义已经依照法律规定办理了案涉房屋产权证书。孙素杰没有办理产权证，没有办理预告登记，签约购房合同比黄承义晚17个月，购买收据比黄承义晚17个月且无会计签字。孙素杰如果是真实购买的案涉房屋，可以要求出卖人返还购房款及利息、赔偿损失。

（七）本案没有遗漏诉讼主体，程序合法。

【一审法院观点】

一审法院认定事实：黄承义与华烽建筑工程有限公司于2011年12月1日签订协议书，约定以邱颖位于牡丹江市西安区××广场××座××室抵顶华烽建筑工程有限公司欠付黄承义的工程款，黄承义与邱颖于2011年12月4日签订房屋买卖合同，约定邱颖将案涉房屋出售给黄承义。因邱颖拒绝履行约定义务，黄承义以邱颖为被告提起诉讼，牡丹江市西安区人民法院于2019年9月9日作出（2019）黑1005民初627号民事判决、牡丹江市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）黑10民终485号民事判决，判决邱颖向黄承义交付案涉房屋，并协助黄承义办理案涉房屋的更名过户手续。

黄承义因邱颖未履行生效判决而向牡丹江市西安区人民法院申请执行，孙素杰于2020年8月26日向牡丹江市西安区人民法院提出书面异议，牡丹江市西安区人民法院于2020年9月8日作出（2020）黑1005执异22号民事裁定，裁定驳回孙素杰的异议请求。邱颖不服上述一、二审判决申请再审，黑龙江省高级人民法院于2020年11月30日作出（2020）黑民再562号民事调解书，确认邱颖协助黄承义办理案涉房屋过户手续。孙素杰于2021年9月14日以黄承义、邱颖为被告提起第三人撤销之诉。

一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”前述法律系对案外人执行异议与第三人撤销之诉程序关系的规定，明确规定了按照启动程序的先后，案外人只能选择一种相应的救济程序，案外人先启动执行异议程序的，对执行异议裁定不服，认为原裁判内容错误损害其合法权益的，只能向作出原裁判的人民法院申请再审，而不能提起第三人撤销之诉。孙素杰已向牡丹江市西安区人民法院提出执行异议，牡丹江市西安区人民法院已作出（2020）黑1005执异22号执行裁定，驳回孙素杰的异议请求，其再提起第三人撤销之诉，与前述法律规定相悖。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第三项、第二百三十四条之规定，裁定驳回孙素杰的起诉。

【最高院观点】

本院经审理认为，本案二审争议的焦点问题为：孙素杰是否有权提起第三人撤销之诉。主要涉及两个方面的问题，一是孙素杰是否具有提起第三人撤销之诉的主体资格；二是提起执行异议之后能否再提起第三人撤销之诉。

关于孙素杰是否具有提起第三人撤销之诉的主体资格问题。第三人撤销之诉中的第三人，仅限于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条规定的有独立请求权及无独立请求权的第三人，一般不包括债权人。但本案实际存在帅千公司将案涉房屋“一房二卖”的情形。“一房二卖”的债权系基于物的所有权及使用权而产生，其债权人系对涉案标的物产生争夺、支配关系的非金钱债权人，不属于普通的债权人范畴。作为“一房二卖”的债权人，孙素杰可以被认定为有独立请求权的第三人，具有提起第三人撤销之诉的主体资格。

关于提起执行异议后能否再提起第三人撤销之诉问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）第三百零一条第二款规定：“案外人对人民法院驳回其执行异议裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其合法权益的，应当根据民事诉讼法第二百三十四条规定申请再审，提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。”根据上述法律规定，救济程序启动后案外人不享有程序选择权。案外人先启动执行异议程序的，对执行异议裁定不服，认为原裁判内容错误损害其合法权益的，只能向作出原裁判的人民法院申请再审，不能再提起第三人撤销之诉。

本案，孙素杰先于2020年向牡丹江市西安区人民法院提出执行异议，牡丹江市西安区人民法院作出（2020）黑1005执异22号执行裁定，驳回孙素杰的异议请求，并在裁定中释明“案外人认为原判决错误，应该按照审判监督程序办理”。孙素杰未遵循执行裁定的指引，先向牡丹江市中级人民法院提起第三人撤销之诉，被牡丹江市中级人民法院裁定驳回起诉后，又向黑龙江省高级人民法院提起本案第三人撤销之诉。孙素杰的上述行为，与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条及相关司法解释的规定明显相悖，一审裁定驳回其起诉，有事实和法律依据，并无不当。至于孙素杰诉请所涉的房产归属问题可依法按照审判监督程序办理，人民法院可依法律及有关审理房产纠纷案件的司法解释予以处理。